Het is een gemiste kans als consumenten alleen bij hun eigen bank gaan informeren voor een hypotheek. En over het algemeen wordt er voornamelijk naar de rente gekeken.
Maar is goedkoop geen duurkoop? Er is zoveel meer dan de rente, bijvoorbeeld de hypotheekvoorwaarden. Enkele voorbeelden (niet limitatief):
Hypotheekofferte:
- Annuleringskosten > Er zijn banken die klanten willen binden op het moment dat de klant een hypotheekofferte heeft getekend. Dit doen ze door een boete te rekenen op het moment dat de hypotheek toch niet door gaat. Deze banken rekenen dan 1% annuleringskosten. Bij een hypotheek van € 200.000, is dat toch € 2.000,-.
- Geldigheidsduur offerte > De banken met de scherpste rente hebben vaak een korte geldigheid van de offerte. Vaak 2 tot 3 maanden. Dat betekent dat binnen deze tijd de offerte moet passeren bij de notaris. In de economische tijden waarin we nu leven is de termijn van aktepassering toch vaak pas over een maand of 4 á 5. Dat betekent dat deze offerte niet gebruikt kan worden, tenzij : zie bereidstellingsprovisie.
- Bereidstellingsprovisie (kosten voor verlengen offerte) > De offertegeldigheid , zoals hiervoor beschreven, kan vaak verlengd worden. Echter banken willen dit renterisico niet lopen. Daarom brengen ze hiervoor een bedrag in rekening, de zogenaamde bereidstellingsprovisie. Deze is vaak 0,25% per (gebroken) maand. Stel u heeft 1,5 maand verlenging nodig dan kost dit bij een hypotheek van € 200.000,-, twee maal 0,25% van € 200.000,- = € 1.000,-. Banken brengen ook offertes uit met een langere geldigheid. Echter dan geldt vaak een hogere rente. Wel een belangrijke afweging dus. Deze kosten zijn overigens aftrekbaar in de inkomstenbelasting, maar toch!
- Offerterente of dalrente > Een groot aantal banken hanteert het principe: “offerterente is passeerrente”. Dit houdt in dat de rente waarvoor getekend is ook geldt bij de sleuteloverdracht bij de notaris. Er is ook nog het principe offerterente of dalrente. Dit betekent dat de rente geldt die op de offerte staat of de rente die geldt ten tijde van de sleuteloverdracht. In tijden van rentedaling kan dit toch belangrijk zijn, zeker als de sleuteloverdracht wat verder in de tijd ligt.
Aflossen:
- Boetevrij aflossen > In tijden dat klanten het wat ruimer hebben is het wel handig dat je boetevrij mag aflossen. De meest strenge geldverstrekkers hanteren een boete als je meer aflost dan 10% van de hoofdsom van de lening of leningdeel. Dit geldt per jaar. Bij een hypotheek van € 200.000,- mag dan niet meer dan € 20.000,- per jaar boetevrij worden afgelost. Er zijn banken waar je de gehele schuld boetevrij mag aflossen. In tijden dat de klant het financieel ruimer heeft kan dit een belangrijke voorwaarde zijn!
- Boete bij verkoop > Er zijn banken die een rentekorting geven en dan de voorwaarde “boete bij verkoop” hanteren. Dit betekent dat de bank, bij verkoop van de woning, een boete in rekening brengt als de klant niet binnen een bepaalde termijn (meestal een half jaar) een nieuwe hypotheek afsluit bij dezelfde bank. Dit kan zo zijn als klanten gaan huren in plaats van kopen of bij een andere bank een hypotheek gaan afsluiten als de rente lager is. Dit kan een hele vervelende voorwaarde zijn vooral bij lange rentevaste periodes, zeker als je wilt profiteren van de lage , lange rente zoals nu.
- Financieren restschuld > Er zijn banken die er vooral voor u zijn ten tijde van het afsluiten van de hypotheek, maar in tijden dat het lastig wordt op de strepen gaan staan. En er kan natuurlijk van alles mis gaan tijdens de looptijd van de hypotheek. Scenario’s als werkloosheid, overlijden, arbeidsongeschiktheid , uit elkaar gaan kan er toe leiden dat de hypotheek niet meer opgebracht kan worden en het huis moet worden verkocht. In combinatie met prijsdalingen van woningen en een tophypotheek kan dit heel vervelend zijn. Dan is het wel fijn als een bank wil meedenken in oplossingen in plaats van problemen. Financieren van een restschuld (opbrengst woning is lager dan de bestaande hypotheeksom) kan dan belangrijk zijn!
Overig:
- Rente en matching > Net als bij gewone bedrijven gaat het bij banken ook om de marge / verdienmodel. Het bijzondere van een bank is dat ze geld inkoopt op de geldmarkt of kapitaalmarkt en het daarna doorverkoopt aan consumenten. Op de geldmarkt , waar banken hun geld inkopen bij de Europese Centrale Bank, met een looptijd tot 2 jaar wordt het rentetarief bepaalt door de zogenaamde Euribor. Dit is de kortlopende rente die banken onderling aan elkaar in rekening brengen. Op de kapitaalmarkt kopen banken geld in voor een looptijd van meer dan 2 jaar. De rente wordt bepaald door vraag en aanbod op de kapitaalmarkt. Bij het doorverkopen van het geld aan klanten, bijvoorbeeld via hypotheken, zal de bank de looptijd van het ingekochte geld willen “matchen” met de doorverkoop. In “Jip-en-Janneke taal”: Als een bank ingekocht heeft met een looptijd van 10 jaar , zal een bank scherp zijn met het rentetarief voor hypotheken van 10 jaar. En dat moet maar net bij u passen!
- Doorlooptijd offerte > In koopakten is in de regel een ontbindende voorwaarde voor financiering opgenomen. Dat betekent dat klanten tot een bepaalde datum nog kunnen afzien van de koop als de financiering niet rond komt. Belangrijk is dan ook dat de bank snel een offerte kan uitbrengen en de stukken die nog beoordeeld worden (werkgeversverklaringen, taxatierapport etc.) snel worden afgehandeld. Kortom: de doorlooptijd van het hypotheektraject kan heel belangrijk zijn!
Conclusie: Een hypotheek blijft maatwerk! Beperk u niet alleen tot uw eigen bank, dat kán een dure vergissing zijn!
Voor een hypotheekadvies op maat bent u bij Cicirrus aan het juiste adres. Wij bieden u een overzicht van de totale markt, toegang tot alle banken die in aanmerking komen en we vergelijken deze zorgvuldig voor u. Cicirrus is een uitstekende, partijdige hypotheekadviseur, wij zijn er namelijk voor u!
Bent u nieuwsgierig naar andere producten dan alleen de eigen bankproducten?
Neem dan gerust contact met ons op via onderstaand contactformulier.
